Tržní odhad, znalecký posudek nebo online kalkulačka? Co opravdu potřebujete při prodeji nemovitosti v Praze

Tržní odhad, znalecký posudek nebo online kalkulačka? Co opravdu potřebujete při prodeji nemovitosti v Praze

Plánujete prodat byt nebo dům v Praze? Hned na začátku narazíte na otázku, kterou si pokládá většina prodávajících: co vlastně potřebuji - tržní odhad, znalecký posudek, nebo stačí online kalkulačka? A co tato ocenění stojí? Pojďme si to ujasnit.

Realitní makléř Mgr. Jindřich Svoboda, který se specializuje na pražský trh a je členem Realitní komory České republiky, vysvětluje zásadní rozdíl: "Tržní odhad od realitního makléře říká, za kolik se nemovitost skutečně prodá. Znalecký posudek stanovuje hodnotu dle definované metodiky, která se od reálné tržní ceny může lišit. A online kalkulačka vám vygeneruje pouze orientační rozmezí - jestli má váš byt hodnotu kolem 4 nebo 6 milionů." Každý z těchto nástrojů má své místo - záleží na tom, k čemu ho potřebujete.

Pro samotný prodej je klíčový tržní odhad. Ten makléř zpracuje bezplatně na základě srovnání realizovaných prodejů podobných nemovitostí v lokalitě za posledních 3-6 měsíců - nikoli inzerovaných, ale skutečně dokončených transakcí z katastru nemovitostí. Právě tento rozdíl rozhoduje. Kupující v Praze mají v roce 2026 skvělý přehled o cenách a nadhodnocenou nemovitost jednoduše přeskočí.

Pro dědické řízení potřebujete posouzení ceny obvyklé od makléře. Jeho cena se pohybuje od 3 000 do 7 000 Kč bez DPH, podle typu nemovitosti. Pokud potřebujete znalecký posudek pro soudní spory nebo podobné účely, počítejte s 3 000 až 10 000 Kč. U hypotéky banky pracují se svými smluvními odhadci - vlastního znalce si zajišťovat nemusíte.

Svoboda upozorňuje na jeden zásadní fakt, který prodávající opomíjejí: "Tržní cenu, jak už sám název napovídá, určuje trh - nikoli přání vlastníka." Prodávající mají k nemovitosti osobní vztah, pamatují si každou investici a přirozeně chtějí získat co nejvíce. Jenže ani kompletní rekonstrukce se do ceny vždy plně nepromítne - předělání třípokojového bytu na dvoupokojový kvůli většímu obývacímu pokoji může hodnotu paradoxně snížit.

V Praze jsou přitom rozdíly mezi lokalitami propastné. Průměrná cena za metr čtvereční u starší zástavby se na počátku roku 2026 pohybuje orientačně mezi 140 000 a 150 000 Kč, u novostaveb v žádaných lokalitách přesahuje 170 000 Kč/m². Stejný byt může mít v Praze 1 cenu o 60-70 % vyšší než na okraji města.

Chcete vědět, za kolik byste dnes reálně prodali svou nemovitost? Podrobný průvodce oceňováním i možnost nezávazného odhadu najdete na jindrichsvoboda.cz.

Zdroj: Odhad ceny nemovitosti: Proč většina prodávajících v Praze prodělá už na začátku